Für die bedauernswerten Hauseigentümer, denen das unvorstellbare Hochwasser in Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen ihr gesamtes Hab und Gut genommen hat, stellt sich vor dem Wiederaufbau die Frage, wer das alles bezahlen soll. Wer eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat, wähnt sich in Sicherheit. Was aber, wenn die Versicherung nicht bezahlen will oder gar kein Versicherungsschutz besteht?

Das OLG Karlsruhe hat sich im Jahr 1999 mit der Frage einer Haftung der Gemeinde für Überschwemmungsschäden durch aus der Abwasserkanalisation austretendes Regenwasser befasst. Darüber hinaus veröffentlichte das OLG München im Jahr 2005 eine Entscheidung, die Maßnahmen des Hochwasserschutzes als hoheitliche Tätigkeit ansieht und bei Schäden, die durch eine Verletzung entsprechender Pflichten verursacht worden sind, das Bestehen von Schadensersatzansprüche in Betracht zieht.

Zuletzt erging 2018 ein Urteil des OLG Dresden zu den Amtspflichten von Gemeinden bei der Bauleitplanung und der Baugenehmigungserteilung, nachdem die Berücksichtigung der Belange des Hochwasserschutzes in $ 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB ausdrücklich genannt ist.

Wenn Sie sich unsicher sind, ob eine Versicherung eintrittspflichtig ist oder ggf. ihre Gemeinde eine Haftung trifft, setzen Sie sich mit unserem Immobilienrechtsexperten RA Dr. Kleinmann wegen einer Rechtsberatung in Verbindung.

Das VG Koblenz hat in einem von uns erstrittenen Urteil den wiederkehrenden Beitrag in der Ortsgemeinde R. für rechtswidrig erklärt. Die Abschnittbildung sei fehlerhaft. Auch in Ortsgemeinden mit unter 3000 Einwohnern müsse man bei besonderen Gegebenheiten die Bildung der einzelnen Abrechnungsgebiete beachten, welche Anwohner durch die im Rahmen des wiederkehrenden Beitrags abgerechnete Maßnahme tatsächlich einen Vorteil hätten. Deshalb sollten Anwohner, die zu Beiträgen herangezogen werden und an deren Rechtmäßigkeit Zweifel haben, vorsorglich fristwahrend Widerspruch einlegen und die Veranlagung anwaltlich prüfen lassen.

Der BGH (Urteil vom 11.04.2019, VIII ZR 12/18) hat entschieden, dass ein Mieter grundsätzlich zu keiner weiteren Mietminderung mehr berechtigt ist, wenn er die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker verweigert. Ebenso entfällt ein Zurückbehaltungsrecht mit der Folge, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er wegen eines Rechtsstreits den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.

Es ist deshalb auf Mieterseite zu empfehlen, im Falle von Mängeln der Mietsache zügig Beweise zu sichern (z.B. durch Privatgutachten, Fotos oder Zeugenaussagen). Der Vermieter sollte darauf achten, dass die von ihm eingesetzten Handwerker sich zeitnah mit dem Mieter zwecks Terminsabsprache in Verbindung setzen, dies beweiskräftig dokumentieren (bspw. per Mail) und nach der Überprüfung vor Ort einen Arbeitsbericht erstellen.

Steht das Wohnungseigentum mehreren Personen (z.B. Eheleuten, Geschwistern oder Eltern und Kindern) gemeinschaftlich zu, war bislang problematisch, ob das Wohnungseigentum bereits dann entzogen werden kann, wenn nur eine dieser Personen die anderen in der Gemeinschaft bzw. deren Mieter stört. Der BGH hat nunmehr folgendes klargestellt: Das Wohnungseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1, 2 Nr. 1 WEG verwirklicht. Der Nichtstörer ist aber berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des Störers erwirbt, den Störer aus der Eigentumsanlage dauerhaft entfernt und der Eigentümergemeinschaft alle Kosten für das Verfahren ersetzt.

Fazit: Man sollte vor dem Erwerb eines Wohnungseigentums sorgfältig prüfen, mit wem zusammen man kauft und in was für eine Art von Gemeinschaft man einzieht.

Bei langjährig bestehenden Mietverhältnissen sehen sich Vermieter und Mieter immer wieder mit der Situation konfrontiert, dass die ursprünglich bei Vertragsabschluss vereinbarte Miete nicht mehr den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt entspricht. Es stellt sich deshalb für beide Vertragsparteien die Frage, ob und wie eine Anpassung möglich ist. Das Gesetz sieht hierbei nur drei Möglichkeiten vor:

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) oder bei Veränderung der Betriebskosten (§ 560 BGB).

Da die Modernisierungsmieterhöhung zunächst hohe Investitionen des Vermieters voraussetzt und Betriebskostenveränderungen häufig nur ein Nullsummenspiel sind (der Vermieter gibt nur ihm entstandene Mehrkosten weiter), ist meistens die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete das Mittel der Wahl. Der BGH hat diese jetzt erleichtert: Bei einer Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten ist eine Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen nicht mehr notwendig (Urteil vom 11.07.2018 - VIII ZR 136/17). Wer daher eine Mieterhöhung beabsichtigt oder sich einem entsprechenden Verlangen ausgesetzt sieht, sollte dies bedenken und in Zweifelsfällen anwaltlichen Rat einholen.

Hier geht es zur Entscheidung!

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Der EuGH hat in einem von Rechtsanwalt Dr. Kleinmann für gestrandete Fluggäste geführten Verfahren am 17.04.2018 zu Gunsten der Passagiere entschieden. In der Sache ging es um massenhafte Annullierungen und Verspätungen von Flügen in Folge der "wilden Streiks" bei TUIfly Ende 2016. Dort hatten sich große Teile des Personals spontan abgesprochen und krankgemeldet, nachdem das Management Umstrukturierungspläne bekannt gegeben hatte. Dies stellt nach Auffassung des EuGH aber keinen außergewöhnlichen Umstand dar, sodass die Fluggesellschaft sich nicht entlasten kann und den Flugpassagieren eine Entschädigung zahlen muss.

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Der VGH Baden-Württemberg hat entschieden, dass der Inhaber einer Eigentumswohnung nur dann gegen einen Bebauungsplan klagen kann, wenn eine Beeinträchtigung seines Sondereigentums vorliegt.

In dem Fall ging es darum, dass ein Bebauungsplan auf dem Grundstück einer Wohnungseigentumsanlage einen öffentlichen Geh- und Fahrweg festgesetzt hat. Hiergegen sind 2 Wohnungseigentümer und (glücklicherweise) auch die gesamte Eigentümergemeinschaft vorgegangen und haben die Ungültigerklärung des Bebauungsplans beantragt.

Der VGH wies die Anträge der beiden Wohnungseigentümer ab, da sie nicht in ihren Rechten verletzt seien. Es sei nicht das jeweilige Sondereigentum an der Wohneinheit betroffen, sondern nur das gemeinschaftliche Grundstück, über das der Geh- und Radweg verlaufen sollte.

Die Entscheidung ist zu kritisieren. Aus Sicht des Wohnungseigentumsrechtes gilt, dass das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück besteht.

Nichtsdestotrotz sollte bei öffentlich-rechtlichen Maßnahmen, die das Grundeigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen, ein Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden, wonach die Eigentümergemeinschaft zu einem Vorgehen hiergegen legitimiert wird.

Zu den sich dabei stellenden Fragen beraten wir Sie gerne.

Am 28.04.2017 wurde ein Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts verkündet, das ab dem 01.01.2018 in Kraft tritt.

Die Einführung eines neuen Bauvertragsrechts in das BGB bedeutet nach Auffassung namhafter Baurechtler nicht weniger als einen "Quantensprung". Erstmalig, seit das BGB im Jahre 1900 eingeführt wurde, finden sich dort in den §§ 650 a-v BGB nun spezielle Vorschriften für Bauverträge sowie Architekten-und Ingenieurverträge. Die Regelungen beinhalten ein Anordnungsrecht des Bestellers, deren Vergütungsfolgen und Sicherungsansprüche sowohl des Auftraggebers als auch des Unternehmers. Ebenso sind die Rechtsfolgen bei einer Verweigerung der Abnahme gesetzlich festgelegt und es wurde ein Schriftformerfordernis für die Kündigung statuiert. Zu Gunsten der Verbraucher enthalten die §§ 650 i-o BGB Pflichten des Unternehmers zur Erstellung einer Baubeschreibung, über den Vertragsinhalt sowie ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Die Höhe von Abschlagszahlungen und die demgegenüber zu erbringenden Sicherheitsleistungen des Unternehmers sind nunmehr ebenfalls gesetzlich festgelegt. Schließlich treffen den Unternehmer Pflichten zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen, die der Verbraucher benötigt. Ergänzende Regelungen zum Kauf von Baumaterialien, den Rechten des Verbrauchers bei daran bestehenden Mängeln sowie den Informationspflichten des Unternehmers sind im Zusammenhang damit ebenfalls in das BGB aufgenommen worden.

Allen, die in den nächsten Monaten und insbesondere ab dem 01.01.2018 den Bau eines Gebäudes, einer Außenanlage oder von Teilen hiervon beabsichtigen, kann daher nur dringend empfohlen werden, sich vor dem Abschluss entsprechender Verträge über ihre Rechte nach dem neuen Bauvertragsrecht zu informieren. In unserer Kanzlei stehen Ihnen hierfür zwei Fachanwälte für Bau-und Architektenrecht zur Verfügung.

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15) noch einmal die Anforderungen an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs präzisiert.

Demnach reicht grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Die Begründung muss keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die dem Begünstigten als Alternativwohnraum zur Verfügung stehen.

Fazit:

Der BGH ist von seiner früher strengen Linie zu den formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung inzwischen abgerückt. Dennoch muss in jedem Einzelfall bei der Formulierung und Überprüfung einer solchen Kündigung mit höchster Sorgfalt vorgegangen werden. Die Fallstricke, denen sich Mieter und Vermieter insoweit nach wie vor ausgesetzt sehen, lassen sich nur durch eingehende anwaltliche Beratung umgehen.

In der Reisepraxis werden derzeit die Folgen sog. "wilder Streiks" (massenhafte Krankmeldungen von Personal als Arbeitskampfmaßnahme) bei Fluggesellschaften - insbesondere TUIfly - im vergangenen Jahr und die Behandlung der daraus folgenden Flugausfälle diskutiert. Es liegen zwischenzeitlich erstinstanzliche Entscheidungen vor, die sowohl einen zur Entlastung der Fluggesellschaft führenden außergewöhnlichen Umstand annehmen als auch solche, die das Vorbringen der Luftfahrtunternehmen zu den Flugausfällen und den hiergegen ergriffenen Maßnahmen als unzureichend erachten. Nunmehr hat das Amtsgericht Hannover in einem von Dr. Kleinmann geführten Verfahren einen Vorlagebeschluss an den EuGH formuliert, der die Frage beinhaltet, ob die Abwesenheit eines erheblichen Teils des Personals des Luftfahrtunternehmens aufgrund von Krankmeldungen einen außergewöhnlichen Umstand darstellt und wie hoch die Abwesenheitsquote sein muss, um einen solchen Umstand anzunehmen. Ferner soll der EuGH beantworten, ob der außergewöhnliche Umstand beim annullierten Flug selbst vorgelegen haben muss oder das Luftfahrtunternehmen berechtigt ist, aus betriebswirtschaftlichen Erwägungen einen neuen Flugplan aufzustellen.

Den von solchen Streiks betroffen Fluggästen ist daher dringend zu empfehlen, ihre Ansprüche mit anwaltlicher Hilfe fristwahrend geltend zu machen, damit - wenn der EuGH im Sinne der Fluggäste entscheidet - diese nicht erloschen sind.

Dr. Michael Kleinmann, Jahrgang 1974, ist seit 2003 in der Kanzlei tätig und seit 2009 Partner der Sozietät. Er hat im gleichen Jahr an der Deutschen Hochschule für Verwaltungswissenschaften in Speyer promoviert.